전세 계약갱신청구권 기간·5% 인상·집주인 거부 사유 총정리

전세계약 만기가 다가오면 가장 먼저 확인해야 하는 것이 계약갱신청구권이에요. 계속 거주하고 싶어도 신청 시기를 놓치면 권리를 행사하기 어려울 수 있고, 보증금 5% 규정을 잘못 이해하면 집주인과 갈등이 생기기도 하죠.

전세 계약갱신청구권은 언제 행사해야 하는지, 보증금은 얼마까지 오를 수 있는지, 집주인이 거부할 수 있는 경우는 무엇인지 현재 주택임대차보호법을 기준으로 정리해봤어요.

전세 계약갱신청구권이란?

전세 계약갱신청구권은 임차인이 기존 임대차계약을 2년 더 연장해 달라고 요구할 수 있는 권리예요.

임차인은 원칙적으로 한 번만 행사할 수 있으며, 갱신된 계약기간은 2년으로 봅니다. 최초 전세계약이 2년이었다면 계약갱신청구권을 통해 최대 4년까지 거주하는 ‘2+2년’ 구조가 되는 셈이죠.

다만 세입자가 원하기만 하면 항상 갱신되는 것은 아니에요. 집주인에게 법에서 정한 거부 사유가 있다면 갱신이 제한될 수 있습니다.

계약갱신청구권 행사 기간

계약갱신청구권은 전세계약 만료 6개월 전부터 2개월 전까지 행사해야 해요.

가령 계약 만료일이 2027년 6월 30일이라면 2026년 12월 30일부터 2027년 4월 30일 사이에 집주인에게 갱신 의사를 전달하는 방식입니다. 만료일이 두 달도 남지 않은 시점에 처음 요구하면 법적인 갱신청구 기간을 놓칠 수 있어요.

별도의 신청 사이트나 정해진 신청서가 있는 것은 아닙니다. 전화로도 의사를 전달할 수 있지만 나중에 분쟁이 생기면 입증하기 어렵기 때문에 문자, 카카오톡, 이메일 또는 내용증명처럼 기록이 남는 방법을 이용하는 편이 좋아요.

문자를 보낼 때는 단순히 “계약을 연장하고 싶다”라고 쓰기보다 다음과 같이 권리 행사 여부를 명확하게 밝히는 것이 안전합니다.

주택임대차보호법에 따라 계약갱신청구권을 행사하며, 기존 전세계약 만료 후 2년간 계약 갱신을 요청합니다.

집주인이 메시지를 받은 날짜와 답변 내용도 함께 보관해두세요.

계약갱신청구권 5% 인상 기준

계약갱신청구권을 사용하면 집주인은 기존 보증금이나 월세의 5%를 초과해 증액할 수 없습니다. 여기서 5%는 반드시 올려야 하는 금액이 아니라 인상을 요구할 수 있는 최대 한도예요.

기존 전세보증금별 최대 인상액을 계산하면 다음과 같습니다.

기존 전세보증금	5% 최대 인상액	인상 후 보증금
2억원	1,000만원	2억1,000만원
3억원	1,500만원	3억1,500만원
4억원	2,000만원	4억2,000만원
5억원	2,500만원	5억2,500만원

집주인이 5% 인상을 요구하더라도 세입자가 무조건 최대 금액을 지급해야 하는 것은 아니며, 실제 인상액은 협의할 수 있어요.

또한 임대료나 보증금을 올린 뒤 1년 이내에는 다시 증액을 청구할 수 없습니다. 법에서 정한 기본 상한은 5%지만 지방자치단체가 조례로 그보다 낮은 상한을 정할 수도 있어요.

계약갱신청구권을 행사한 계약에서 5%를 초과해 임대료를 지급했다면 초과분에 대한 반환 문제가 생길 수 있습니다. 국토교통부·법무부 해설집도 임차인에게 불리한 초과 약정은 효력이 인정되지 않을 수 있다고 설명하고 있어요.

집주인이 계약갱신청구권을 거부할 수 있는 사유

집주인은 정당한 사유 없이 계약갱신청구권을 거부할 수 없습니다.

가장 많이 알려진 사유는 집주인이나 집주인의 직계존속·직계비속이 해당 주택에 실제로 거주하려는 경우예요. 즉 집주인 본인뿐 아니라 부모나 자녀가 들어와 사는 경우도 포함됩니다.

주택임대차보호법에서 인정하는 주요 거부 사유는 다음과 같아요.

• 임차인이 월세를 2기분에 이를 정도로 연체한 경우
• 거짓이나 부정한 방법으로 주택을 임차한 경우
• 임대인과 임차인이 보상에 합의한 경우
• 집주인 동의 없이 주택을 다른 사람에게 전대한 경우
• 고의나 중대한 과실로 주택을 파손한 경우
• 주택이 멸실돼 임대차 목적을 달성할 수 없는 경우
• 적법한 철거 또는 재건축을 위해 주택을 비워야 하는 경우
• 집주인이나 부모·자녀가 실제 거주하려는 경우
• 임차인 의무를 현저하게 위반한 중대한 사유가 있는 경우

반대로 집을 매도할 예정이라는 이유만으로 기존 임대인이 계약갱신을 당연히 거부할 수 있는 것은 아니에요. 매매 여부와 실제 거주 사유는 구분해서 확인해야 합니다.

집주인이 실거주하지 않았다면 손해배상 가능

집주인이 실거주를 이유로 갱신을 거부해 세입자가 이사했는데 곧바로 다른 사람에게 임대했다면 어떻게 될까요?

원래 갱신됐을 기간이 끝나기 전에 정당한 사유 없이 제3자에게 임대한 경우, 기존 세입자는 손해배상을 청구할 수 있어요.

사전에 손해배상액을 합의하지 않았다면 다음 금액 중 가장 큰 금액을 기준으로 합니다.

• 갱신 거절 당시 환산월차임 3개월분
• 새 임대차와 기존 임대차의 환산월차임 차액 2년분
• 갱신 거절로 임차인이 실제 입은 손해액

따라서 실거주를 이유로 계약갱신을 거절당했다면 집주인의 문자, 통화 녹음, 기존 계약서와 이사비용 자료 등을 보관해두는 것이 좋아요.

갱신계약 후 중도해지하는 방법

계약갱신청구권을 행사해 계약이 2년 연장됐더라도 임차인은 언제든지 해지를 통보할 수 있습니다.

다만 해지 의사를 전달한 날 바로 계약이 종료되는 것은 아니에요. 집주인이 해지 통보를 받은 날부터 3개월이 지나야 효력이 발생합니다. 그때까지는 임대료 등 계약상 의무가 이어질 수 있죠.

새집 계약이나 이사 일정을 잡을 때는 최소 3개월의 여유를 두고 통보해야 보증금 반환 시점이 꼬이는 일을 줄일 수 있어요.

계약갱신 시 확인할 사항

계약서를 새로 작성해야만 계약갱신청구권의 효력이 생기는 것은 아닙니다. 그래도 보증금이나 계약기간이 변경됐다면 갱신계약서를 작성하는 편이 안전해요.

계약서에는 갱신된 계약기간, 변경된 보증금 또는 월세, 계약갱신청구권 행사에 따른 계약이라는 점을 기재해두세요. 보증금이 변경됐다면 확정일자와 전세보증금 반환보증 관련 절차도 다시 확인하는 것이 좋습니다.

핵심을 정리하면 계약 만료 6개월 전부터 2개월 전 사이에 갱신을 요구하고, 인상액은 기존 보증금의 5% 이내인지 확인하면 됩니다. 집주인이 거부한다면 단순한 의사 표현인지 법에서 인정하는 정당한 사유인지부터 따져봐야 해요.

자주 묻는 질문

Q1. 계약갱신청구권을 두 번 사용할 수 있나요?
원칙적으로 한 번만 사용할 수 있으며, 갱신기간은 2년입니다.

Q2. 집주인이 답장하지 않아도 효력이 있나요?
집주인의 동의가 있어야만 행사되는 권리는 아니지만, 정해진 기간에 갱신 요구가 도달했다는 사실을 입증할 수 있어야 해요.

Q3. 보증금 5%를 올린 뒤 다시 인상할 수 있나요?
보증금이나 월세를 증액한 후 1년 이내에는 다시 증액을 청구할 수 없습니다.